А. Е. Польщикова.
113-Д
ГП -1-Т
Доля в праве собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартиреЖилое помещение (жилой дом, его часть, квартира, ее часть, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. [1] (далее - ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности или без определения таких долей. Содержание права общей долевой собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия по владение, пользованию и распоряжению общим имуществом[2]. Законом установлена долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 290 ГК, ст. 36 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.[3] (далее - ЖК РФ), п. 5 ст. 16 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»[4]) и в коммунальной квартире (ст. 41 ЖК РФ, ст. 3 Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»[5]). До введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года) в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»[6] также была предусмотрена долевая собственность собственников помещений на общее имущество в кондоминиуме.
Целью данной статьи является рассмотрение права собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире и определение долей в этом праве согласно положениям жилищного и гражданского законодательства РФ.
Напомним, что отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования[7]. Квартира считается коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире Жилищным Кодексом РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах).
В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что размер доли в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Здесь хотелось бы обратить внимание ещё на два обстоятельства. В комнатах коммунальной квартиры есть только «жилая» площадь (в ст.42 ЖК РФ она почему-то называется «общей»). Также нужно иметь в виду, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.
Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:
- не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;
- не подлежит выделу;
- автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение, соответственно, не подлежит отдельной государственной регистрации.
Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК РФ).
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире[8].
В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Преимущественное право покупки применяется при отчуждении комнаты путем заключения договора купли-продажи или мены и не применяется при заключении договора дарения[9].
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). Право преимущественной покупки, по мнению одних ученых[10], должно действовать при совершении любой возмездной сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, даже если в нормах об отдельных видах договоров не предусмотрено специальной отсылки к ст. 250 ГК РФ. По мнению же других ученых, хотя ГК РФ предусматривает право преимущественной покупки при заключении договора мены доли в общей собственности, однако в нем не указывается, каким образом должно реализовываться это право, поэтому положения п. 2 ст. 567 ГК РФ не должны применяться[11]. Договор мены не единственный возмездный договор, который вызывает затруднения в отношении возможности применения к нему правил о преимущественном праве покупки (например, при отчуждении в качестве отступного доли в общей долевой собственности).
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК РФ специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире – раздельная собственность[12].
По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. Диспозиция статьи 42 ЖК РФ сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности наделены преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В коммунальной квартире доля в праве общей собственности у собственников помещений представляет ее общее имущество - места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собственник комнаты в коммунальной квартире вообще не вправе самостоятельно отчуждать, отдельно от права собственности на комнату. Что установлено той же статьей 42 (часть 5) Таким образом, для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности[13].
К наиболее существенным проблемам, связанным с преимущественным правом покупки, имеющимся у участников общей долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ, относят ситуацию, когда при отчуждении доли в праве собственности (комнаты) как нотариус, так и управление федеральной регистрационной службы обязаны проверить соблюдение прав лиц, имеющих преимущественное право покупки (п.1 ст. 24 ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[14]). Для подтверждения соблюдения этого права собственник доли в праве собственности на жилое помещение (комнаты) должен либо представить отказ от преимущественного права покупки, либо доказательства уведомления сособственника о предстоящем отчуждении. На практике достаточно часто возникают ситуации, когда для продавца сделать и то и другое слишком проблематично. Например, когда местонахождение сособственника неизвестно, либо сособственник уклоняется от получения извещения о продаже, либо, получив такое извещение, сособственник дает согласие воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести отчуждаемую комнату, однако уклоняется от подписания договора, либо сособственников может оказаться столь значительное количество, что извещение их всех о предстоящей продаже и получение отказов от преимущественного права покупки может оказаться сложной задачей в организационно-техническом плане.
Таким образом, собственник доли (комнаты) не может напрямую реализовать свое законное право (ст. 209 ГК, ст. 25 Конституции РФ) и распорядиться принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру (комнатой), минуя судебное разбирательство.
Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру (комнаты) покупателю. Более усовершенствованный способ в риэлторской практике называется «дарение одного квадратного метра». После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается, и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. Вопрос о недействительности сделки «дарения одного квадратного метра» неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК). Судебной практики по оспариванию договоров «дарения одного квадратного метра» пока не сложилось. Последний способ заключается в использовании договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК РФ.
Жилые помещения как объекты гражданских прав в первую очередь должны удовлетворять жилищные потребности граждан. Жилищные потребности может удовлетворять не только целый объект недвижимости, но и его часть. Не случайно ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» касается продажи частей жилых домов и частей квартир[15].
Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК РФ, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Поэтому недвижимость в жилищной сфере возможно разделить, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Непригодными для постоянного проживания признавались, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр[16]. В настоящее время в соответствии со ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[17].
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано: «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой»[18].
Судебные инстанции стоят на позиции «ликвидации коммунальных квартир», которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты. Действительно, юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.
В заключении, можно сделать ряд выводов, во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Во-вторых, доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается жилое помещение в коммунальной квартире (комната), неизбежно приобретается и ее неизменный спутник - доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом. В-третьих, представляется, что аналогия ч.6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ в наделении преимущественным правом собственников комнат коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты в этой же квартире неуместна, поскольку имеют место совершенно разные объекты права собственности. В ГК РФ речь идет о доле в праве общей собственности, а в ЖК РФ объектом права собственности выступает изолированное жилое помещение. Помимо этого, казалось бы, признавая комнату в коммунальной квартире самостоятельным объектом права собственности, положения ЖК РФ о преимущественным праве собственников комнат коммунальной квартиры покупки продаваемой доли противоречат принципу равенства граждан перед законом и судом, закрепленному ст. 19 Конституции РФ, т.к. ставит в неравное положение собственников комнат и собственников квартир при продаже указанных объектов недвижимости. В упомянутом нами ранее Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П было отмечено, что «жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются...». Таким образом, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, устанавливая дополнительные ограничения по распоряжению своим имуществом для собственников комнат, противоречит указанному Постановлению. Таким образом, на наш взгляд, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК РФ.
[1] Собрание законодательства РФ. - 1994. – № 32. - Ст. 3301.
[2] Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т.1/ Отв. Ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – С. 526.
[3] Собраник законодательства РФ. – 2005.- № 1. - Ст. 14.
[4] Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1. - Ст. 40.
[5] Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.
[6] Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.
[7] Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. - О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2001.
[8] Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.
[9] Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник/Под.ред. Н.М. Коршунова.–М.:Изд-во Эксмо, 2005.–С. 210.
[10] Буйнова Ю. Покупка доли в жилье // Российская юстиция. - 2003. - № 3; Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005.
[11] Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. - 2000. - № 7. - С. 19 - 21.
[12] Постановление Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 г. // СЗ.РФ. – 1998. - № 45. – Ст. 5603.
[13] Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. – С. 96.
[14] СЗ РФ. -1997. - № 30. - Ст. 3594.
[15] Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000. - С. 17.
[16] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.
[17] Собрание законодательства РФ. - 2006 г. - № 6. - Ст. 702
[18] БВС РФ. - 1993. - № 1; 1994.- № 3; 1996. – № 1.
ОТСЮДА